Energietransitie en risk management: nieuw inzicht

​Het waardeverlies van vastgoed met een te grote CO2 footprint speelt zich af binnen de horizon van pensioenfondsen. Energieneutraliteit zal de norm worden in de vastgoedwereld, stelt Hans Op ’t Veld.

Blog

​De aankondiging, anderhalf jaar geleden, dat PGGM de CO2-voetafdruk van de vastgoedportefeuille zou gaan halveren, leverde destijds gemengde reacties op. Er was enthousiasme, vooral vanuit duurzaamheidsperspectief. En kritiek: zou  het duurzaamheidsstreven niet afbreuk doen aan het financieel rendement, en lag het  ambitieniveau niet veel te hoog? Bovendien besteedden alle fondsen en ondernemingen waarin PGGM belegd was toch al lang aandacht aan duurzaamheid en wisten ze tot op de gram nauwkeurig wat de CO2 uitstoot was?

Inmiddels is er wat betreft de kritiekpunten het nodige voortschrijdende inzicht. Voor wat betreft de performance hebben we, mede naar aanleiding van het klimaatakkoord van Parijs vastgesteld dat de energietransitie onafwendbaar is en dat vastgoed hierin een grote rol zal moeten spelen. Het laat zich uitrekenen dat vastgoed op termijn een positieve bijdrage moet gaan leveren aan het wereldenergiesysteem.

Vastgoed met een te grote footprint  zal daarom waarde gaan verliezen. Hoe snel dit proces verloopt hangt af van de (gekozen) snelheid van de  energietransitie en de aard van hiermee gepaard gaande maatregelen. Het is evenwel zeker dat dit zich binnen de horizon van PGGM’s klanten afspeelt. Zowel de aard van de verplichtingen van de klanten van PGGM als het feit dat vastgoed gebouwd wordt voor een lange levensduur dragen hieraan bij. Een nieuw gebouw dat vandaag opgeleverd wordt in Nederland gaat in principe net zolang mee als een 21-jarige deelnemer die vandaag in een pensioenfonds instroomt. 

Vanuit risico management is het derhalve zaak om al voor te sorteren in de beleggingsportefeuilles, nu nog relatief weinig impact op waarderingen is waar te nemen.  Een aantal ondernemingen herkent dit inmiddels en gaat in ambitie verder dan het verminderen van de voetafdruk. Afgelopen week kondigde het beursgenoteerde Britse Hammerson aan zelfs naar een ‘netto positieve’  bijdrage te willen gaan in 2030, over minder dan dertien jaar dus.

Interessant is dat Hammerson hierbij niet alleen kijkt naar het door hun (financieel) gecontroleerde deel van het vastgoed – zoals eigenlijk alle andere partijen doen – maar ook naar het verbruik van de huurders, en de (onder)aannemers bij ontwikkelingsprojecten. Dit is een fundamenteel verschil, aangezien zestig procent van de energieconsumptie bij de huurders valt en daarom niet gerapporteerd wordt in de cijfers van de verhuurder.

Hammerson is de eerste vastgoedonderneming wereldwijd die een strategie durft neer te leggen waarin het als bedrijfskritisch wordt beschouwd om (mede) te sturen op duurzaamheidsfactoren. Hammerson is onderdeel van de vastgoedportefeuille van het PGGM Listed Real Estate Fund. De onderneming is eigenaar van grote winkelcentra in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk, alsmede in outlet centra (bijvoorbeeld een belang in Batavia Stad).

De winkelcentra van Hammerson nemen een centrale plaats in in stedelijke gebieden. De kwaliteit van deze winkelcentra en de stabiliteit van de huren die mede gedreven worden door de locaties genereren  mooie rendementen voor de pensioenfondsen van wie we het kapitaal beleggen. Dit geldt met name voor beloftevolle locaties die nog geen kwalitatief goede winkelgebieden kenden, zoals Croyden en Brent Cross in London en Terrasses du Port in Marseille. De revitalisatie van zulke  locaties in groeiende en dynamische stedelijke agglomeraties biedt ons als belegger zeer  aantrekkelijke kansen..

Uit onze gesprekken met de voorzitters van de raad van bestuur en de raad van commissarissen blijkt dat deze visie primair is ingegeven door overwegingen van risico management. De kans  dat de onderneming te maken krijgt met de gevolgen van een moeizaam verlopende energietransitie is ze eenvoudig te groot.

Dat dit gevaar niet denkbeeldig is blijkt uit ervaringen in landen als Australië. Zo werden in de provincie Zuid-Australië een maand geleden tijdens een hittegolf delen van steden enkele malen afgesloten van elektriciteit omdat de vraag naar stroom ten behoeve van air conditioning te groot werd.  Winkelcentra konden daardoor niet openen en liepen forse omzetten mis. In andere steden zoals Sydney – waar de electriciteitsvoorziening niet werd onderbroken - was het juist topdrukte in de winkelcentra omdat mensen de koelte opzochten.

Dit zijn de risico’s en kansen die Hammerson nu adresseert door hier vroegtijdig op in te spelen. Naar verwachting van het management draagt de strategie bij aan de performance door het risico van de portefeuille te verlagen. Dit is overigens tevens een constatering die academische research laat zien: duurzaamheid verlaagt risico.

De casus Hammerson laat zien dat de ambitie om de voetafdruk te halveren in 2020 niet overdreven ambitieus is, noch afbreuk zou doen aan de performance. Sterker nog: Hammerson overtreft inmiddels deze doelstelling. Onze verwachting en hoop is dat anderen zullen volgen. Daarmee bereiken we een nieuw tijdperk, waarin energieneutraliteit niet langer een nobel streven is, maar de norm wordt. We gaan andere partijen aansporen om hetzelfde lef te tonen en hun ambities op schrift te stellen, zodat het afrekenbare targets worden. Gegeven de aard van zowel de beleggingen in vastgoed als de horizon van PGGM’s klanten is dit in onze ogen onontkoombaar.

Head of Listed Real Estate

Geef uw reactie